Клиенты для риелтора из соцсетей: как брокеру получать заявки из рилсов

«Где брать клиентов» спрашивают почти все брокеры, которые приходят к нам за рилсами. Обычно за этим стоит одна из двух историй. Брокер снимает сам, просмотры есть, а сообщений нет. Или клиенты идут только по рекомендациям и с холодных звонков, и хочется входящих заявок от людей, которые уже знают брокера.

Ниже честный разбор: откуда у риелтора берутся клиенты из соцсетей, что из этого работает в первый месяц, а что через полгода, как считать заявки по брокеру и где они теряются. Пишу для брокера и для владельца агентства, которому нужно решить, во что вкладываться.

Четыре источника клиентов в соцсетях

Все заявки из соцсетей приходят из четырех мест. Путаница начинается, когда их смешивают и ждут от рилсов скорости рекламы, а от рекламы доверия, как к личному блогу.

Сроки рекламы взяты из нашего регламента запуска, сроки рилсов из плана первого месяца на странице услуги.

Органика рилсов: откуда берутся сообщения, а не только просмотры

Инстаграм риелтора приводит клиентов, когда у каждого ролика есть задача. Мы делим ролики на два типа. Ролик на охват приводит новых людей: районы, цены, ошибки покупателей, жизнь на рынке. Ролик на заявку заканчивается призывом написать кодовое слово в комментариях, и на него сразу приходит автоответ в директ с подборкой или расчетом. Без второго типа блог риелтора собирает просмотры, а заявки не появляются.

Что еще отличает аккаунты, которые приводят клиентов:

• Упаковка до первого ролика. Человек, который досмотрел ролик, заходит в профиль. Если в шапке не понятно, кто брокер, на каком рынке и как ему написать, охват уходит впустую
• Темы, в которых брокер разбирается лучше портала. Районы, графики платежей, доходность, сравнения проектов. Тот же принцип работает и в рекламе: московское агентство перестало бороться за весь город и ушло в два округа, где знание ЖК, школ и улиц стало аргументом. Результат 444 заявки и 34 сделки (кейс московского агентства)
• Регулярность. Наш ритм: 15 рилсов и 15 каруселей в месяц по очереди, каждый день публикация. Рилсы приводят новую аудиторию, карусели собирают сохранения и заявки
• Одна съемка вместо ежедневной. Брокер не снимает каждый день: 15 роликов снимаются за 3-4 часа, если сценарии готовы заранее. Как устроена смета и где переплачивают, в статье сколько стоит рилс

Что это дает на практике, видно по аккаунтам клиентов нашей продакшн-команды (цифры проверены 21.09.2026, подробнее на странице услуги). Брокер элитной недвижимости в Дубае до этого сам снял около 80 роликов без заявок, а за первый месяц с командой и без рекламы получил 1,500+ комментариев с кодовым словом. У русскоязычного брокера в Дубае с аккаунтами с нуля в первый месяц было 100+ заявок и 5 сделок на $50K комиссии. Брокер на Пхукете с 800 подписчиками получил 30 лидов за первый месяц на 30 роликах.

Две детали из этих аккаунтов важнее самих цифр. Первая: у двух брокеров в Дубае перелом пришел на 28-м ролике, то есть примерно через месяц ежедневной выкладки. Первые две недели почти ничего не показывают, и бросать на этом этапе рано. Вторая: в аккаунте агентства и застройщика 86% просмотров дают неподписчики. Рилсы находят новых людей, а не крутятся внутри своей базы. Это не обещание такого же результата: у каждого брокера свой рынок, язык и база.

Продвижение лучших роликов: самый дешевый путь от органики к заявкам

Через несколько недель выкладки среди роликов появляются те, что собрали сообщения и комментарии с кодовым словом без бюджета. Это проверенные креативы: они уже доказали, что на них пишут. Такие ролики мы запускаем в Meta Ads на покупателей нужного рынка и языка.

Выбирать ролик для рекламы стоит по сообщениям и кодовым словам, а не по просмотрам. Ролик про жизнь в Дубае может собрать много просмотров и ни одной заявки, а спокойный разбор графика платежей с меньшим охватом приводит людей, которые пишут с вопросом о покупке.

Кнопка «Продвигать» в приложении Instagram подходит для проверки, но дает меньше управления, чем рекламный кабинет: в кабинете можно исключить уже написавших, разделить кампании по языкам и учить рекламу на квалах из CRM, а не на любом сообщении. Чем отличаются рилсы от рекламных креативов под кабинет, мы разводили на странице креативов.

Реклама на заявку: если клиенты нужны в этом квартале

Реклама на заявку не зависит от аккаунта брокера. Ее строят вокруг объекта или оффера: квартира в конкретном проекте, подборка до $300K, рассрочка. Это единственный из четырех источников, который дает обращения уже в первую неделю. Примеры из наших кейсов агентств:

• Good Karma Investment, Пхукет: рекламы и CRM не было вовсе. Первая бронь через 2 недели после запуска, за 3 месяца 382 лида, 152 квалифицированных и 6 сделок при бюджете $3,800
• 50 Lemons, Пхукет: больше 20 объектов, у каждого своя кампания. 702 заявки по ≈$19.7 при бюджете $13,800
• Частный брокер в ЮВА работал с русскоязычными инвесторами через VK Рекламу: 781 квалифицированный лид по 3,200₽
• Московское агентство в Яндекс Директе: 444 заявки по 2,200₽ и 34 сделки

Как агентству строить такую рекламу по объектам и языкам, разобрано в статье о рекламе агентства недвижимости на Пхукете, сколько стоит заявка и квал в разных странах, в статье сколько стоит лид в недвижимости.

Минус рекламы в том, что поток заканчивается вместе с бюджетом, а клиент пишет агентству, а не человеку, которого уже знает. Поэтому брокеру, у которого есть время, выгоднее держать оба источника: реклама дает клиентов сейчас, рилсы копят аудиторию, которая потом пишет без бюджета.

База и повторные: источник, который никто не считает

Подписчик, который полгода смотрит ролики брокера, и прошлый покупатель, который может купить второй объект или привести знакомого, приносят клиентов дешевле всех остальных. Но только если они записаны в CRM с историей и брокер с ними на связи: рассылка о новом проекте, поздравление, личное сообщение, когда выходит подходящий объект.

Аккаунт брокера дает базе то, чего не дает рассылка: человек видит брокера каждый день и вспоминает о нем, когда созревает. Как собрать базу агентства и вернуть в работу старых клиентов, разобрали на странице для агентств недвижимости.

Что работает в какой срок

Вывод для решения: если клиенты нужны в ближайшие 30 дней, начинать с рекламы на заявку. Личный бренд риелтора запускать параллельно и закладывать на него минимум два-три месяца, иначе его бросят на втором ролике без заявок. Английский аккаунт брокера на Пхукете набрал 5,000 подписчиков за 2 месяца, сейчас у него 13,000 (данные продакшн-команды, там же).

Как считать заявки по брокеру в CRM

Без учета нельзя ответить ни на один вопрос из этой статьи: какой источник продает, какой брокер теряет заявки, окупаются ли рилсы. Минимальная схема, которую мы ставим в первый месяц:

1. Каждое сообщение становится сделкой. Из директа, WhatsApp, Telegram, комментария с кодовым словом. Сообщение, которое живет только в телефоне брокера, для агентства не существует
2. Четыре обязательных поля. Брокер, площадка (Instagram, TikTok, Shorts, реклама), ролик или кодовое слово, источник (органика, реклама, база, рекомендация)
3. Свое кодовое слово на ролик или серию. Это самая надежная метка: по ней видно, какой ролик привел заявку, даже если человек написал через неделю
4. Вопрос «откуда узнали» в первом сообщении. Закрывает тех, кто написал без кодового слова
5. Стадии и причины отказа. Квал, показ, бронь, сделка, а при закрытии причина из списка. Иначе вы считаете сообщения, а не клиентов
6. Отчет раз в месяц по брокеру и источнику. Заявки, квалы, показы, сделки. По нему меняется контент-план: больше тех форматов, что приводят покупателей

Когда статусы из CRM уходят обратно в рекламный кабинет, реклама учится искать покупателей, а не тех, кто легко пишет. В Good Karma передача офлайн-конверсий из CRM в Meta быстро обучила алгоритм (кейс Good Karma), как это настраивается, на странице сквозной аналитики. Формула окупаемости рилсов через прибыль агентства со сделки есть в статье сколько стоит рилс.

Где брокер сливает заявки из соцсетей

Брокер, который месяц снимал рилсы, обычно теряет заявки не в контенте, а в директе. Типовые места:

• Папка запросов. Сообщения от тех, кто не подписан на брокера, Instagram складывает в отдельную папку, и уведомления о них легко пропустить. Заявка с самого удачного ролика может лежать там неделю
• Ответ через часы. Покупатель часто пишет сразу нескольким брокерам и выбирает того, кто ответил первым. Норматив 5 минут и как его держать, если брокер на показе, в статье о скорости обработки заявки
• Автоответ вместо разговора. Автоответ на кодовое слово отдает подборку, но вопрос о бюджете и сроке должен задать человек в тот же день. Иначе подборку скачали и забыли
• Часовой пояс. Покупатель недвижимости в Дубае или на Пхукете пишет из Европы или СНГ вечером по своему времени. Если в это время никто не отвечает, нужен дежурный или ИИ-ассистент. Почему для зарубежного покупателя мессенджер важнее звонка, на странице для агентств
• Одно касание. Человек не ответил на первое сообщение, и его больше не трогают. В нашем регламенте сделку закрывают как «не выходит на связь» только после серии касаний за 7-10 дней
• Заявки вне CRM агентства. Брокер ведет клиентов в личном WhatsApp, и руководитель не видит ни скорость, ни квалификацию. Как распределять заявки и контролировать брокеров, в разделе о распределении заявок

Если заявок много, а сделок мало, пройдите путь заявки по шагам по диагностике из статьи заявки есть, а продаж нет.

Агентству: аккаунт брокера или аккаунт агентства

Владелец агентства обычно спрашивает, зачем вкладываться в личный бренд брокера, если брокер может уйти. Ответ в том, что людям пишут люди: покупатель доверяет конкретному брокеру, которого смотрел, а не логотипу. Поэтому мы ведем у каждого брокера свой аккаунт и свое позиционирование, а запуск, график съемок и учет заявок делаем общими на агентство.

Риск ухода снимается не запретом на личный аккаунт, а договоренностью до запуска: кто платит за съемку и рекламу, что все заявки сразу попадают в CRM агентства, что происходит с базой при уходе. Аккаунт и подписчики уйдут с брокером, клиенты в CRM останутся.

По странам: что учесть

• Дубай. Аккаунты на русском и английском, темы off-plan, районы, графики платежей. Рекламу объектов застройщики и брокеры запускают с регистрацией в RERA и номером лицензии в объявлении, поэтому ролики под продвижение готовим сразу с ними. Реклама недвижимости в Дубае
• Грузия. Батуми и Тбилиси, доходность апартаментов, покупка для релокантов. Основной канал рекламы Meta, поисковый спрос из России берет Яндекс Директ. Реклама недвижимости в Грузии
• Таиланд. Пхукет и Паттайя, виллы и кондо под доход, leasehold и freehold. Много покупателей пишут на английском, поэтому английский аккаунт стоит вести с первого месяца. Реклама недвижимости в Таиланде
• Россия. Instagram заблокирован и открывается через VPN, поэтому для покупателей внутри страны ролики дублируют в Telegram и VK Клипы, а рекламу ведут в VK Рекламе и Яндекс Директе

С чего начать завтра

1. Откройте папку запросов в директе и посчитайте, сколько сообщений за месяц остались без ответа
2. Перепишите шапку профиля: для кого вы работаете, на каком рынке и как вам написать
3. Заведите в CRM поля «брокер», «площадка», «ролик или кодовое слово», «источник»
4. Решите, когда нужны клиенты. В этом квартале: реклама на заявку сейчас. Через полгода: рилсы с планом минимум на два-три месяца. Лучше оба
5. Поставьте норматив ответа 5 минут в рабочее время и решите, кто отвечает вечером по времени покупателя

Мы делаем это под ключ: рилсы для риелторов и агентств от $3,800 в месяц на брокера (упаковка, 15 роликов с одной съемки, выкладка на три площадки, учет заявок в CRM) и рекламу недвижимости с работами от $750 в месяц, бюджет на рекламу отдельно. Как мы ведем рекламу и продажи агентства целиком, на странице для агентств недвижимости. Первый разбор аккаунта брокера и пути заявки проводим бесплатно на созвоне.