Лидогенерация в недвижимости для застройщиков и агентств: квал-лиды и сделки из CRM
Мы начали с настройки Meta Ads для одного застройщика на Пхукете в 2018. Сейчас недвижимость - крупнейшее направление портфеля: в 7 странах: Таиланд, Дубай, Бали, Северный Кипр, Турция, Грузия, Россия. $3M+ рекламных бюджетов в 2025 году, ядро портфеля - эта ниша, средний срок работы с клиентом - 1.5 года. За направление отвечает Дмитрий Добжанский, 4 года только в real-estate маркетинге
Вы застройщик или девелопер? Для вас отдельная страница: реклама для застройщика - квалификация лида, брони и сделки из CRM →
Вы агентство недвижимости? Реклама и работа отдела брокеров: распределение заявок, ответ за 5 минут, мессенджеры и база →
С какими клиентами мы обычно работаем в недвижимости
В недвижимости нет одной универсальной аудитории - даже на уровне типа клиента. Застройщик на Пхукете, агентство в Дубае, брокер апартаментов в Тбилиси и отдел продаж коттеджного поселка в Подмосковье работают совершенно по-разному: разные средние чеки, разные каналы, разные языки покупателей, разные циклы сделки. Но есть общее - все они нуждаются в системной лидогенерации, где качество лида важнее количества. Мы закрываем четыре основных типа клиентов
Застройщики
Строят и продают сами, обычно через собственный отдел продаж. Объекты от $80K в ЮВА до $1M+ в Дубае. Главная задача - стабильный пре-сейл и продажа очередей за 4-12 месяцев. Работаем с кампаниями, которые стартуют за 2-3 месяца до открытия продаж и ведут горячих лидов к РОПу. Флагман здесь - Phuket Developer: $3,584 бюджета, 449 заявок по $8, 12 сделок от $80K
Агентства и брокерские компании
Работают с портфелем объектов разных застройщиков, зарабатывают на комиссии. Широкий ассортимент требует сегментации трафика: первичный и вторичный рынок, разные ценовые категории, инвестиционные и жилые сделки. IBG Property на Пхукете - 1,721 квал-лид по $34 за 4 месяца с делением на 4 сегмента аудитории через квизы
Загородная недвижимость и коттеджи
Россия, Подмосковье, пригороды Петербурга, Краснодарский край. Специфика в длинном цикле (3-6 месяцев от первого касания до сделки) и необходимости показать объект вживую. Country Houses - 20 продаж в месяц со среднего чека 7.5M рублей, CPL 2,800 рублей, налаженный конвейер от лида до сделки через Яндекс Директ
Специализированные проекты
Инвестиционные застройщики с продажей в rental pool (Бали), проекты под программу гражданства (Турция, Северный Кипр), апартаменты под сдачу в курортных зонах (Сочи, Батуми, Кирения). Здесь ключевое - правильно показать юнит-экономику инвестора в креативе и лендинге. Не продать дом, а продать схему получения дохода
Что отличает рекламу недвижимости от любой другой
Мы пришли в недвижимость из общего performance-маркетинга. В первый год поняли, что стандартные подходы здесь работают плохо. Причина в комбинации четырех факторов, которые редко встречаются все вместе в других нишах
- Высокий чек и длинный цикл. Средняя сделка $80K-$3M, принятие решения от 30 до 180 дней. За это время клиент забывает, где увидел рекламу, уходит к конкурентам, передумывает, возвращается через полгода. Нужен постоянный ретаргетинг и работа с CRM на всех этапах
- Несколько лиц принятия решения. Чаще всего сделку обсуждают минимум 2-3 человека: покупатель, супруг/партнер, иногда юрист или родственник-инвестор. Менеджеру нужно работать со всеми, а рекламе - не отпугнуть второстепенных участников в середине воронки
- Юридическая сложность продукта. На Пхукете - leasehold и freehold через компанию, на Бали - PMA и 25-летние договора, в Турции - TAPU и 49% квота, на Северном Кипре - три разных типа title, в Дубае - RERA и регистрация. Реклама не может игнорировать это: неправильный месседж в креативе приводит к нерелевантным лидам
- Квалификация важнее количества. Застройщику не нужны 1,000 заявок «расскажите подробнее». Нужны 50 человек с бюджетом, сроком покупки и пониманием, как они будут платить. Мы оптимизируем рекламу через квизы и передачу оффлайн-конверсий из CRM, а не через классическое «максимум лидов за бюджет»
Какие каналы тянут недвижимость в 2026 году
За 8 лет мы протестировали практически все доступные платные каналы в недвижимости. В 2026 году рабочий стек для нашей ниши - это четыре канала, каждый из которых имеет свою роль и свой сегмент рынков
Meta Ads - флагман для ЮВА и Дубая
Facebook и Instagram дают 60-70% квал-трафика для застройщиков и агентств в Таиланде, на Бали, в ОАЭ. Алгоритм через CAPI и offline conversions находит именно покупателей, а не просто заинтересованных. Работает с русскоязычной и англоязычной аудиторией, плюс арабский для локальных покупателей в Дубае
Яндекс Директ - основа для РФ
В России Директ - основной канал для застройщиков и агентств. Поиск по запросам «новостройки Москва», «ипотека без первоначального взноса», РСЯ с ретаргетингом, офлайн-конверсии из CRM застройщика. У Country Houses через связку «поиск + РСЯ + офлайн-конверсии» стабильные 450 лидов и 20 продаж в месяц
Google Ads - для международных рынков
Дубай, Бали для англоязычной аудитории, европейские покупатели в Турции и на Северном Кипре. Performance Max + бренд + ремаркетинг. В Дубае и Бали Google часто дает более «качественные» лиды (с серьезными намерениями купить), чем Meta, но в меньших объемах
VK Ads - для Крыма и регионов России
В Крыму и ряде регионов Meta не работает из-за санкций, Google - тоже. VK остается единственным работающим каналом. Для агентства недвижимости в Крыму сделали 686 квал-лидов через VK при 944 заявках, CR 72.7%, стоимость 1,231 рубль за квалифицированного
Кто ведет недвижимость в WEBNOSTRA
За направление отвечает связка из трех человек: Дмитрий Добжанский - лид трафика (ежедневная работа в кабинетах), Магош Альшанский - общая стратегия и работа с флагманскими клиентами, Владислав Марфин - онбординг новых проектов и работа с застройщиками на уровне коммерческих условий
Плюс к ним - два таргетолога под разные платформы, дизайнер и моушен-дизайнер для креативов (дрон-съемка, 3D-рендеры, видео с объектов), сценарист для видеокреативов, технический специалист для настройки пикселей и передачи CRM-данных. Итого 8-9 человек работают одновременно над real-estate проектами клиентов, когда это необходимо
Помимо людей, у нас накопилась инфраструктура, которая экономит первые месяцы работы: готовые шаблоны лендингов под разные типы объектов (первичка, вторичка, инвестиционный, курортный), библиотека креативов и офферов, которые прошли модерацию на разных рынках, готовые интеграции с основными CRM застройщиков (Profitbase, Амосрм, Битрикс24, Getcourse). Новый проект стартует за 5-10 дней вместо типичных 30-45
Кейсы из ниши недвижимости
Разные рынки, разные каналы, разный средний чек - но общий подход к квалификации лидов и оптимизации на сделки
50 Lemons - 702 заявки на виллы и апартаменты Пхукета
Агентство недвижимости продает десятки объектов Пхукета разных застройщиков. Каждый объект ведем отдельной кампанией и переливаем бюджет в те, что продаются: 702 заявки по ≈$19.7 на 20+ объектах при бюджете $13,800
Sea Inside - 2 сделки за 2 недели после перезапуска рекламы
Агентство недвижимости на Пхукете, объекты от $300,000. Был трафик, но шел нецелевой: крутили только на СНГ, английскую аудиторию не трогали. Перестроили систему, снизили стоимость квал лида с $200 до $50, получили первые сделки на англоязычном рынке за две недели
Andaman City - 5 сделок и около $1,440,000 продаж при бюджете $24,200
Застройщик на Пхукете пришел после 15 подрядчиков и без стабильного трафика. Получили 650 лидов, 126 квалифицированных, 4 сделки при среднем чеке $285,000 и перестроили отдел продаж клиента при бюджете $11,000
The Title - минимум 7 сделок в месяц, 8 месяцев подряд
Нестандартный кейс: мы ведем трафик не для самого застройщика, а для агентств, которые продают его объекты. За 9 месяцев реализовали $100,000 рекламного бюджета на объекты The Title и стабильно даем минимум 7 сделок в месяц при чеке от $150,000
Лагуна - сделка дешевле $1,500 при чеке объекта от $500,000
Кейс по премиальным объектам Лагуна на Пхукете, которые мы продвигаем для разных агентств. Главная механика: обучили рекламу на реальных сделках, а не на заявках - и подняли конверсию в продажу в несколько раз. Более 50 сделок за 10 месяцев при бюджете $80,000
Domex Group - из 5 команд трафика осталась одна, с квал лидом по $30
Застройщик в Грузии выходил в рекламу впервые и параллельно с нами запустил еще 4 команды. По итогам первого месяца клиент оставил только нас: квалифицированный лид по $30 на русской и английской аудитории при среднем чеке объектов $200,000
Good Karma Investment - 6 сделок за 3 месяца с нуля
Агентство недвижимости на Пхукете, объекты от $300K. С нуля построили систему: 382 лида, 152 квалифицированных, 6 сделок при бюджете $3,800 - $633 за сделку
IBG Property - 1,721 квал. лид по $34 за 9 месяцев
Крупное агентство недвижимости в Таиланде. Расширили охват с 3 до 6 языков, переработали оффер и систему квалификации, снизили CPL на 30%. 1,721 квал. лид и 16,370 подписчиков Telegram
Premium Villas Phuket
Виллы на Пхукете со средним чеком $450K. 89 квал. лидов → 4 сделки закрыты и 3 в финальной стадии → $3.2M в пайплайне за 4 месяца
Сколько стоит лид в недвижимости по нашим кейсам - цена заявки, квал-лида и сделки по 17 проектам в ЮВА, Дубае, Грузии и России: таблица с диапазонами по рынкам →
Подробный разбор по каждой стране
Реклама недвижимости в Таиланде работает иначе, чем в России или Дубае. Разные каналы, разные ценовые уровни, разные юридические нюансы, разная аудитория. Мы ведем отдельные страницы по восьми странам, которые в работе - там детальные цифры, кейсы и специфика каждого рынка
Стоимость и что входит
Работы агентства - от $900 в месяц, точная сумма считается под проект. Ниже все, что нужно, чтобы сравнить нас с другими подрядчиками: порог бюджета, состав работ по неделям и то, как вы принимаете результат
Ниже алгоритмы не набирают данных для оптимизации на квал-лид. Для Дубая и премиум-сегмента Пхукета рабочий старт выше - см. страницы стран
Работы агентства - от $900 в месяц, точная сумма фиксируется после медиаплана: она зависит от числа каналов, посадочных и креативов. Рекламный бюджет вы платите напрямую в кабинет, мы им управляем и отчитываемся по квалифицированным лидам и сделкам, а не по кликам
Получить медиаплан для недвижимостиЧто входит в работу
- Неделя 0
- Аудит кабинетов, посадочных и CRM
- Медиаплан по объектам, языковым группам и каналам с прогнозом квал-лидов
- Неделя 1
- Квиз-воронки с антифрод-фильтром под каждый объект
- Пиксели, Conversions API, события квалификации из CRM
- Первый пакет креативов: рендеры, видео, дрон-съемка
- Недели 2-4
- Обучение на квалифицированный лид, отсечение ботов и нецелевых
- Тесты офферов по языковым аудиториям
- Отчет по CPL и цене квал-лида по объектам
- Месяц 2+
- Масштабирование без роста цены квала
- Передача сделок из CRM в кабинеты, look-alike по покупателям
- Прогрев базы через контент и ретаргет
Как вы принимаете работу
- KPI по цене квалифицированного лида согласованы до запуска и записаны в медиаплан
- Еженедельный отчет: расход, лиды, квал-лиды, CPL, сделки из CRM
- Доступ на чтение к рекламному кабинету и аналитике - цифры проверяются, а не пересказываются
- Ежемесячный акт и сверка по бюджету
Что нужно от вас
- Доступы к рекламному кабинету, аналитике и CRM (или заводим новые)
- Ответственный за обработку заявок и обратная связь по качеству лидов раз в неделю
- Посадочная страница или бриф на нее, материалы для креативов
- 2-3 часа на созвоны в первый месяц: бриф, согласование медиаплана, разбор первых лидов
Короткие ответы на частые вопросы
Короткие ответы про бюджет, сроки, отчетность и формат работы. Если вашего вопроса нет в списке - напишите, ответим за 1-2 часа в рабочее время
Задать свой вопросКакой минимальный бюджет?
Какой бюджет нужен для старта в России?
Какой бюджет нужен для старта в Турции?
Какой бюджет нужен для Северного Кипра?
Какой бюджет нужен для рекламы на Южном Кипре?
Какой бюджет нужен для Грузии?
Когда пойдут первые лиды?
Берете конкурентов одновременно?
Обсудим ваш проект по недвижимости
Бесплатная 40-минутная встреча с Дмитрием - лид-специалистом по real-estate направлению. Разберем объект или портфель, обсудим рынки, посчитаем медиаплан, дадим прогноз по квал-лидам и стоимости сделки. Кейсы покажем из вашего ценового сегмента и страны
- Кейсы из вашего рынка и ценового сегмента
- Расчет юнит-экономики под ваш средний чек
- Медиаплан на 3 месяца с прогнозом по сделкам